易配资年报季|租赁住房进入“现金流时代”: 从规模竞争到五条路径分化

过去几年，行业讨论最多的是“规模”“纳保”“模式创新”。但从这一轮年报看，评价逻辑正在悄悄变化：现金流变得比规模更重要。

这意味着，市场开始重新审视租赁住房企业的真正价值。比起房源数量本身，更重要的是出租率能否稳定在高位，租金收缴能否保持韧性，企业能否把运营结果沉淀为持续、可预测的现金流。

租赁住房正在告别单纯强调扩张的阶段，逐步进入一个更看重经营质量、更看重资产能力、也更看重兑现能力的新周期。从这一轮年报来看，不同企业已经沿着不同方向展开分化，行业正在逐步形成五条越来越清晰的发展路径。

先看数据：这轮年报最值得关注的，

不是规模，而是“质量”

把几家代表性租赁住房企业放在一起看，很多结论就昭然若揭了。

这张表里最值得关注的，是几个核心指标开始明显收敛：94%–96%的出租率区间、接近100%的收缴率，以及可被明确披露与分配的现金流。这意味着行业正在走出“规模优先”，进入“运营质量决定价值”的阶段。

制表：ICCRA；

第一条主线：

REIT把行业拉进了“现金流时代”

如果说这一轮年报里最明确的信号是什么，ICCRA认为：租赁住房正在从开发逻辑走向资产逻辑。

招商蛇口租赁住房REIT是个很典型的样本。2025年作为其首个完整运营年度，营收8088万元，可供分配金额5672万元；更关键的是，报告期末整体出租率达到95.44%，租金收缴率达到99.99%，林下项目出租率更从2024年末的70.37%快速修复到97.77%。这组数据的意义并不只是“项目租得不错”，而是说明底层资产已经从前期去化、波动修复，走向了较为稳定的经营状态，开始具备持续、可预测、可分配的收益能力。

制表：ICCRA；

当行业进入“现金流时代”，租赁住房的核心竞争，不再只是拿到资产、做出产品，而是如何把一个项目从“可出租”变成“可分配”。这一步，对运营团队、租户结构、续租能力、租金策略，乃至配套商业和区域管理，提出的要求都远高于“把项目开出来”本身。一旦行业被放进这个逻辑里，运营质量、客群稳定性、收缴效率、房源去化能力，都会成为更关键的价值锚点

第二条主线：

贝壳证明了，平台也能跑出现金流模型

如果REIT代表的是“资产端的现金流”，那么贝壳代表的，是另一种正在成型的“平台端现金流”。

贝壳在2025年的房屋租赁服务业务实现净收入219亿元，同比增长52.8%；截至2025年末，在管房源量超过70万套，同比增长62%；更重要的是，这项业务贡献利润率提升至8.6%，实现了经营层面全年盈利。过去，行业普遍认为租赁业务“重运营、低毛利、难盈利”，但贝壳的表现说明，当规模、系统能力与标准化运营同时成立时，租赁同样可以形成稳定且可复制的经营闭环。

更值得玩味的是，贝壳的非房产交易业务收入占比已经达到41%，租赁与家装正在一起成为新的增长引擎。也就是说，租赁在平台企业内部，已经不再只是一个附属业务，而是逐步具备独立支撑增长的能力。这里面反映出来的，不只是业务结构变化，更是整个行业的一种方向：租赁服务的价值，不只存在于单个项目里，也存在于规模化、标准化和系统化能力之中。

第三条主线：

租赁住房运营企业的真正门槛，

是出租率长期稳定在高位

再看万科泊寓和龙湖冠寓，两家企业给出的答案更像是行业运营能力的“中位数标杆”。

截至2025年底，泊寓运营管理房源26.9万间，开业房源20.3万间，成为集中式公寓领域首家开业规模突破20万间的企业；其出租率保持在94%以上， GOP利润率达88%，累计纳入保障性租赁住房体系的房源达到13.3万间。龙湖冠寓则实现租金收入24.8亿元，整体出租率94.1%，开业超过六个月项目出租率95.7%，而长租公寓所在的资产管理航道全年收入达到29.8亿元。

这两家企业的数据有一个非常明显的共性：如何持续把成熟项目的出租率维持在较高水平。很多时候，行业讨论容易被规模吸引，但从运营视角看，最难的，从来不是开出十万间房，而是把这十万间房长期维持在高出租率、高续约率和稳定收缴的状态。这意味着产品定位、租金策略、服务响应、续租管理、社区运营和渠道效率，必须同时在线。换句话说，出租率表面上是一个结果指标，背后其实是完整运营体系的投影。一旦这个能力体系形成，现金流就自然跟着稳定下来。

第四条主线：

国资平台不是最会讲增长故事的，

但往往是最稳的

这一轮年报里，还有一类企业特别值得关注，就是地方国资平台及国资背景的租赁住房运营主体。

以建发物业为例，2025年商业管理服务收入达到1.02亿元，同比增长26.4%，管理面积124万平方米，收缴率99.7%，出租率94.6%。这一类企业的租赁住房业务，通常不以追求最高利润为第一目标，而更强调稳定供给、平稳运营和对城市住房体系的支撑。恰恰因为目标不同，它们反而更容易在出租率、收缴率和政策承接上表现出较强的韧性。

这类企业的核心价值，其实只有两个字：稳定。当市场出现波动时，它们依托保障性租赁住房体系、国资信用和区域协同能力，往往能保持相对稳健的出租与租金收缴率。对整个行业来说，这类主体构成了租赁住房行业的重要底盘。

第五条主线：

租赁正在变成“资产盘活工具”

除了现金流本身，这轮年报还透露出另一个更深层的趋势：租赁住房正在成为存量资产时代的重要修复工具。

泊寓披露，2025年通过“由售转租”等方式盘活内外部存量房源超1.46万间；天保基建的年报也显示，公司业务包括房地产开发、物业出租、物业管理等，持有的投资型物业涵盖公寓、底商、写字楼等类型，而物业出租收入达到0.63亿元，毛利率27.23%。这类信息放在一起看，就会发现，租赁住房的功能已经不只是“提供住房”，它开始越来越多地承担起承接存量、修复现金流、重构资产用途的角色。

这背后的时代背景很清楚：房地产已经逐步进入存量运营阶段，商办空置、存量住宅去化压力、城市更新背景下的功能重构，都在催生新的资产处理方式。相比单纯等待出售，租赁提供了一条更具连续性的路径——先把资产用起来，再通过稳定运营把它变成可评估、可融资、可退出的收益性资产。从这个角度看，租赁住房的意义，正在从“提供居住空间”，转向“修复资产现金流”。

这一轮年报，

让行业分出了五条路径

如果把这一轮年报当作一面镜子，可以看到行业正在被清晰地分成五条路径。